Оценка предприятий. Доходный подход

С недвижимыми вещами могут быть связаны движимые вещи, называемые принадлежностями. Принадлежностью недвижимой вещи является такая движимая вещь, которая не являясь существенной частью недвижимой вещи, служит недвижимой вещи и связана с ней общим назначением. На принадлежность могут распространяться права и обязанности, предметом которых является недвижимая вещь (и тогда она оценивается в совокупности с недвижимой вещью). Принадлежность недвижимой вещи иногда может быть отделена от недвижимой вещи, если на то будет соответствующее распоряжение правомочного лица (и тогда недвижимая вещь оценивается без принадлежности).

Недвижимая вещь может иметь различные обременения. Обременения устанавливаются на основе договора или закона. Например, строение может быть передано в аренду или залог.

Естественно, что всякие обременения снижают стоимость недвижимой вещи, т.к. ограничивают сферу ее владения, использования и распоряжения.

Существенной характеристикой недвижимости является ее целевое назначение и разрешенное использование. Целевое назначение - это цель, для которой может использоваться недвижимая вещь. Например, «целевое назначение земель - установленный законодательством порядок, условия, предел эксплуатации (использования) земель для конкретных целей в соответствии с категориями земель».

Разрешенное использование - это целевое назначение недвижимой вещи с перечнем всех ее обременении и ограничений использования. Разрешенное использование земель устанавливается органами государственной власти и управления на основании закона.